受房地产市场整体供应不济影响，5月，29个重点城市商品住宅库存消化周期环比缩短，热点城市如福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8，仅徐州、合肥、昆明、无锡、天津、郑州等因短期供应放量而供过于求。
2021年以来，3-4月热点城市商品住宅迎来一波供应高峰，但在多数城市供求双升的市场环境下，整体仍维持供不应求状态。
5月，随着去年“三条红线”后，各大房企减少拿地的后遗症逐步显现，房企推盘积极性不高，供应回落，重点监测的29个城市预估新增供应面积1978万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了25%和35%，供不应求下超7成城市库存回落。
预判6月，我们认为，随着房企年中冲刺季来临，整体推盘量也将有所恢复，保持稳中有增态势。不过不同城市间分化行情依旧，对于基本面较好的核心一二线和强三线，房企依旧会加快推盘节奏，而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市，或将迎来供货平淡期。
01一线供应环比腰斩，二三线跌幅超3成
自2020年8月20日住建部和央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”后，房企投资金额大幅下滑，尤其是9月，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%，此后，受制于“三条红线”，企业投资处于低位。
各大房企减少拿地后，2021年至今，1月供应环比锐减54%且较2020年月均降30%；2月环比再“腰斩”，大幅下降63%；3月受传统“小阳春”影响热点城市商品住宅迎来高峰，环比较2月翻倍增长121%，同比增长35%，但受销售节点期间多数城市供求双升，整体仍维持供不应求状态；4月环比微增达8%，同比下降14%；5月供应保持稳步回落。
分能级来看，2021年5月，一线城市因上月集中供应，基数较高，本月迎来大幅回落。4个一线城市5月供应面积为145万平方米，环比“腰斩”，同比降幅也在42%。
其中深圳新增供应25万平方米，较上月小幅微增6%，不过同比下降21%，不及去年同期。北、上、广三城推盘量降至年内低位，均不及50万平方米，且同环比齐跌，房企推盘积极性大幅回落。
热点二三线城市供应规模高位回落，25个监测城市5月合计供应1833万平方米，环比下降35%，同比下降23%。不同城市分化加剧：无锡、合肥、东莞等东南沿海城市，房企推盘积极性较高，5月供应规模同环比齐增；多数城市本月供应量保持降势，长春、宁波、福州等降幅均在5成以上。
表：2021年5月全国29个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02
供不应求下超7成城市库存回落
受供应缩量影响，2021年至今29个重点监测城市库存不同程度回落。1月近九成城市供求比大幅回落，仅福州、东莞等6城供过于求，但供求比基本处于0.8-1.2供求平衡的区间范围；2月，除郑州、常州供过于求外，其余城市供求比均大幅回落，低于0.5的现象较为普遍；
3月进入传统楼市“小阳春”，多数城市供求双升，但整体仍维持供不应求状态。除无锡、厦门、天津供应显著放量短期供过于求外，其余城市普遍供求比小于1；4月多数重点城市继续维持供不应求状态，仅北京、昆明、苏州、无锡因短期供应放量而供过于求；
5月，多数重点城市延续4月供不应求状态，热点城市如福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8，仅徐州、合肥、昆明、无锡、天津、郑州等因短期供应放量而供过于求，超7成城市库存回落。
值得注意的是，多数重点城市库存消化周期环比缩短，仅徐州、合肥库存规模见长。其中，合肥供求比由上月的0.5骤升至1.4，新政加码下城市新房成交规模同环比具降，市场短期降温，但消化周期仅5个月尚处于合理区间。
表：2021年5月29个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
二三线分化加剧，渝、杭成交创年内新高
5月，受供应下滑影响，典型城市商品住宅成交热度略有回落，29个监测城市预计成交规模达2953万平方米，环比下降3%，同比增长10%，较2019年同期增幅也有10%。
分能级来看，一线城市受制于供应低迷，成交环比皆降，北京、广州同比涨幅明显收窄，上海、深圳同比更是步入下降通道。
二三线城市分化加剧，重点监测的25个城市5月预计整体成交2690万平方米，环比下降2%，同比上升11%。其中，重庆、杭州成交创年内新高分别为368万平方米和210万平方米。而昆明、南宁、郑州等同比跌幅在40%附近。
表：2021年5月全国29个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）
备注：上表中城市成交量为本月根据28日左右数据预估得到
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
整体来看，随着房企年中冲刺季来临，6月供货力度将显著回升。但各区域、各城市市场仍将持续分化。
一线城市上海、深圳成交热度转弱，增长乏力。一方面源于前期热度过高透支了部分购房需求；另一方面随着调控持续加码，信贷收紧，利率上浮，投机性需求被遏制，整体市场也渐趋理性。
二三线城市中杭州、重庆这类热点城市市场热度难降，成交或将持续高位运行，同时前期出台调控的热点城市大概率面临回调。对于部分缺乏基本面支撑的三四线城市，或将迎来供货与成交平淡期。
来源：丁祖昱评楼市
