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55城租金同比上涨9.9%,租赁行业步入运营调整期

发布时间:2021年07月21日

      又是一年毕业季,数据显示约有九成大学毕业生需要通过租房解决居住问题。另据教育部数据显示,2021届全国高校毕业生总规模达到909万人,另外还有80万名海归求职者,租赁需求逐渐得到释放。

  在租赁行业重视度的红利之下,租赁行业迎来了发展的最好时代,基于此,租赁房源租金变动情况备受关注。

  受年初“就地过年”影响,租赁市场迎来一波上扬,随着毕业季到来,租赁市场进入传统旺季。据克而瑞租售事业部监测,今年以来,全国55城个人房源租金整体呈现上升趋势,6月55城平均租金上涨至33.96元/平米/月,达到年内峰值。

  其中,55城约三分之二城市个人房源租金环比上涨,武汉涨幅位居首位;重点8城集中式公寓租金维稳,分散式公寓和个人房源波动较为显著,预计7、8月租赁需求将被进一步释放。

  从企业角度而言,今年上半年TOP20集中式长租公寓品牌纷纷放缓开业规模增速,在租赁行业集中度进一步提升的背景下,部分企业进入运营调整期,行业从注重规模增速转向提升运营效率。

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  55城平均租金同环比上涨

  两会之后,租赁行业“好消息”不断。据克而瑞租售事业部监测,2021上半年,我国累计出台租赁相关政策110条,其中市场监管类占比最高,达36%。政策从出台逐渐走向落实,租赁市场逐渐完善。

  经历了去年的修复期,年初各地积极响应“就地过年”,租赁市场迎来一波上扬,在房源紧缺的情况下,今年1月和2月全国55城租金较去年年底显著提升,其中1月环比提高4.76%,2月环比上升3.04%,租赁市场活跃;3月租赁市场逐步恢复常态,租金出现下降,环比下跌3.04%。随后几个月,租金水平再次上扬。整体来看,今年以来全国55城个人房源租金整体呈现上升趋势。

  随着毕业季来临,市场逐渐进入传统旺季,至6月份,全国55城租金水平达到年内峰值为33.96元/平米/月,较上月环比提升0.37%,而较去年同期同比上升9.90%。

  从供应角度而言,2021年以来,全国55城个人房源新增供应量起伏显著,6月个人房源新增供应量近几个月来首次出现回升,供应约48万间,环比上涨5.12%,但较去年同期同比下跌近四成。随着7、8月租赁需求进一步释放,将进一步刺激租赁市场活跃度,降低空置率。

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  聚焦不同城市表现,全国55城约三分之二的城市租金环比均呈现上升趋势,随着毕业季的到来,6月武汉个人房源租金以环比4.88%的涨幅位列首位,而东莞租金水平则出现大幅下调,租金为29.91元/平米/月,环比下降11.35%。

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  8城各类型房源租金维稳

  近年来,一、二线城市商品房价格一直维持在较高水平,而租金的涨幅远低于房价的涨幅,一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平,买房门槛日益攀升。在房价高企的当下,核心城市租赁需求愈发旺盛。

  聚焦核心8城,克而瑞租售事业部通过监测租赁的相关成交数据和市场调研数据,通过计算得出八城租赁价格指数,截至2021年6月,8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-131.75,城市间差异较大,上海租赁市场的发展的持续性和稳定性最好,而广州租赁市场近期表现较差,跌出第一梯队。

  从各类型房源6月份租金情况来看,集中式公寓方面,除杭州外,其余七城集中式公寓租金较5月变化不大,基本持平,杭州整体集中式公寓租金环比提升6.33%,部分项目有适当提高租金,加上新开项目整体租金水平高于均价,带动整体租金上涨。

  分散式公寓方面,深圳、成都两地租金环比提升较为显著,租金环比分别提升6.97%和8.43%,经过去年分散式公寓爆雷频繁的负面影响,如今的分散式公寓品牌受监管,租金逐渐恢复常态。

个人房源方面,多数城市环比提升显著,其中武汉环比提升4.88%,排在八城首位,主要由于毕业季的到来,一定程度上促进了租赁市场发展。

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  长租公寓品牌进入运营调整期

  政策利好,加之租赁需求释放推动租金上涨,长租公寓企业纷纷在上半年开启“跑马圈地”模式。

  根据克而瑞租售发布的2021年上半年集中式长租公寓规模榜单来看,2021年上半年TOP20集中式长租公寓累计开业规模超128万间,同比增长17.2%。分季度来看,TOP20集中式长租公寓累计开业规模虽然有所增长,但规模增速有所放缓。二季度,TOP20集中式长租公寓累计开业规模64.96万间,同比增长16.1%,环比增长2.36%,而2020年四季度及2021年一季度环比增速分别为4.9%、3.43%。

       从开业规模来看,头部企业依然保持优势,开业规模TOP3的万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓继续领跑增长,总开业规模31.70万间,占比TOP20开业规模49%,行业集中度进一步提升。

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  值得注意的是,今年上半年部分长租公寓企业进行了运营调整,在新增开业的同时,主动剥离部分低效运营的物业,可以看出,开业规模有所减少意味着更多企业意识到扎实运营、提升品质的重要性,更集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场,提高运营效率。

  实际上,重资产项目已成为众多企业拓展租赁业务的主要方式,随着租赁用地增加,在政策红利下,重资产的优势逐步凸显,抵押贷款、资产升值、后续退出等,越来越多的国企和开发商进入到重资产开发模式。以上海6月18日首次“两集中”土地成交情况来看,其中8块纯租赁用地,新增租赁相关用地一般体量较大,一旦入市便会对企业看开业规模有显著影响。

  2021年,作为十四五发展的元年,在国家大力倡导租赁住房的政策红利下,租赁行业正踏上全新的征程。受房价高企挤出效应影响,越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。未来,以租赁的方式解决长期居住需求,将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向,随着市场监管健全完善,租赁市场租金整体回归理性。

  而大环境中供应结构的改变也在推动行业变革、助力企业成长,侧重“质”的重资产模式将成为开业转化增长的主要方向,租赁企业不再盲目追求规模扩张,而是聚焦稳客户、保品质、重运营、提效率。

来源:丁祖昱评楼市